/* echo $this->_bannersData['cube'][$cubeind]['url']; */
צור קשר
צור קשר

משכנתא

 

משכנתאות

החלטתם לבנות את בית החלומות שלכם.
לבחור מקום, לקנות מגרש,  לבחור אדריכל, לתכנן בית בהתאם לחלומות ולצרכים ולבסוף גם לבנות אותו.
כחלק מתהליך הגשמת החלום מרביתנו זקוקים למימון הפרויקט ע"י גורם חיצוני ומשכנתא היא חלק בלתי נפרד מתהליך הבנייה.
משכנתא הוא אחד התחומים שמרביתנו לא ממש מבינים בו, רובנו פשוט הולכים לבקש את סכום הכסף מהבנק ומסתמכים במקרה הטוב על ניסיון העבר של אנשים שסביבנו או על "אחד שמבין" שהוא בדרך כלל חבר שלקח בעצמו משכנתא בהמלצת אחד אחר שמבין.
כל דבר אחר שאנחנו רוכשים אנחנו יודעים טוב מאוד לבצע סקר שוק ולבחור את הדבר הנכון והזול ביותר, אנשים רבים יעברו חצי מדינה כדי לקנות את הכיור שרצינו בחנות שמוכרת אותו בכמה מאות שקלים פחות, נשקיע שעות של חיפושים ברשת ובאתרים להשוואת מחירים עד שנמצא את הדיל המשתלם ביותר.

ומה עם המשכנתא?
אתם לא חושבים שעל סכום כסף כל כך גדול, כנראה הגבוה ביותר שתלוו אי פעם, לא כדאי לעצור רגע ולחשוב?
לקיחת משכנתא לא נכונה והתנהלות פיננסית לא אחראית עלולה לעלות לכם אף במאות אלפי שקלים!
לא מדובר בחיסכון של כמה אלפי שקלים בחומרי הגמר, מדובר על פערים עצומים.

זוגות רבים נוטים לסמוך על פקיד/ת המשכנתאות בבנק שלהם בבניית המסלול הנכון והמשכנתא המתאימה, אולם הם שוכחים נקודה מאוד חשובה – נציגי הבנק רוצים למכור לכם את המשכנתא המשתלמת להם, לא לכם.
הם מתפרנסים ומתוגמלים מכך.
לא תמיד הם ישקיעו זמן ומחשבה במציאת המסלול הנכון ביותר עבורכם ובהתאמה מושלמת לצרכים שלכם.
משכנתא היא מוצר פיננסי שיש לדעת לנהל לאורך שנים, משכנתא לבנייה עצמית שונה לעתים ממשכנתא רגילה לרכישת נכס, יש לעמוד על השינויים ולהכיר אותם לעומק, יש פתרונות רבים וטובים שיכולים לעזור לכם לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים.
מכיוון שרובנו לא מומחים גדולים בנושא – מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע שיודעים לעזור לנו לחסוך ולמצוא את התמהיל הנכון ביותר עבורנו.

מדריך בלעדי זה נבנה במיוחד עבור קהילת בונים יחד, המדריך נבנה על סמך ידע רב וניסיון של תיקי בנייה רבים על ידי המומחים של 'קדוש משכנתאות', המתמחים במשכנתאות לבנייה פרטית.

במהלך מדריך זה נעסוק בנושאים כמו:

  • הכרת מושגים בסיסיים במשכנתאות
  • נכיר טפסים שונים ועלויות נלוות
  • הבדלים משמעותיים בבנייה עצמית
  • טיפים של המומחים בתחום

 

תנאים מקדימים בלעדיהם לא נקבל משכנתא

גיוס הון עצמי
אחוז המימון המקסימלי שנוכל לקבל כיום מהבנקים בבנייה פרטית הוא 70% מעלויות הבנייה ושווי הקרקע ובמקרים רבים אף פחות מכך.
המשמעות היא שאת 30% מהעלויות נאלץ לגייס בעצמנו – זהו ההון העצמי שלנו.
עלינו לבדוק בתחילה חסכונות והלוואות קיימות, האם יש משכנתא על המגרש המיועד לבנייה, האם יש לנו נכס נוסף – האם הוא ממושכן ונוכל "לגרור" את המשכנתא ממנו או האם נוכל אולי למשכן אותו.
חשוב לציין כי כספי הבנק יועברו אליכם אך ורק בסיום שלב היסודות והערכת השמאי, כלומר – כל העלויות עד לשלב זה משולמות מכיסו של הבונה ויש להיערך לכך.

עבור בונים רבים גיוס הון עצמי של 30% מערך הנכס הנחשק הוא בבחינת אתגר כמעט בלתי אפשרי.
אם אתם מתכננים לבנות בית שעלותו מיליון ₪ על מגרש בעלות של חמי מיליון ₪ אתם זקוקים להון עצמי של 450 אלף ₪ - לא סכום שממתין לכל אדם בחשבון הבנק.

אך אסור לכם להתייאש – קיימות אפשרויות מימון נוספות כאשר לכל דרך יתרונות וחסרונות,
ייעוץ משכנתאות מקצועי אמור בין השאר לדאוג ולהתאים עבורכם את הדרך הכלכלית הנכונה והמתאימה ביותר.
חשוב להבין שככל שאחוז המימון מהבנק גדול יותר כך תקבלו תנאים פחות טובים.
יש להתאים את המימון למדרגות הסיכון הקיימות בתקנות בנק ישראל.

 

יחס החזר
לאחר שהצלחנו לגייס את ההון העצמי הנדרש נבדוק האם אנחנו עומדים ביחס ההחזר.
יחס ההחזר הוא גובה ההחזר החודשי לבנק ביחס להכנסה הפנויה שלנו בכל חודש,
הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו פחות הוצאות חודשיות קבועות שאנחנו משלמים.
ככל שההוצאה החודשית של המשכנתא נמוכה יותר מרמת ההכנסה הפנויה שלנו כך יהיה מוכן הבנק לבוא לקראתנו בתנאי המשכנתא מכיוון שהעסקה מכילה סיכון נמוך יותר בעבורו.
במקרה בו ההכנה הפנויה זהה לגובה המשכנתא הבנק יודע שהוצאה לא מתוכננת שלנו או ירידה קלה בהכנסה עלולה לגרום לכך שלא נוכל לעמוד בהחזר המשכנתא.
הבנק יעדיף תמיד לבנות אתנו מערכת שתהיה נטולת סיכונים עד כמה שניתן.

הרף העליון של יחס ההחזר עומד בדרך כלל על 35%.
כלומר, אם אנחנו מכניסים סכום חודשי של 10,000 ₪ ומשלמים החזר חודשי בסך 3,500 ₪ אנחנו עומדים למעשה ברף העליון (שמעליו הבנק לא ישמח לאפשר לנו לקיחת משכנתא)

 

מתחילים – אישור עקרוני למשכנתא

 

תכנון עלויות
לאחר כל הבדיקות המקדימות ורגע לפני שניגשים לבנק עלינו לחשב את עלות הפרויקט ולקחת בחשבון את כל הגורמים והשלבים.
תכנון לא נכון עלול לגרור אותנו למצב לא נעים של משיכת כספים נוספים מהבנקים או מגורמים חוץ בנקאיים.
במהלך תהליך ייעוץ לוקחים בחשבון את כל הגורמים והסיכונים על מנת לא למצוא את עצמנו במצב כזה בעתיד.

בדיקת זכאות
עם ההגעה לבנק יש לעשות בדיקה מקיפה על מכלול האפשרויות לתמהיל מתאים וחסכוני עבורכם.
אחת האפשרויות הנפוצות היא הלוואת זכאות מהמדינה, תנאים אלו משתנים ומתעדכנים בהתאם לנתונים של המשפחה המבקשת את ההלוואה.
יש לבדוק הלוואות אלו ולבחון את האפשרות להשתמש בהן בתמהיל המשכנתא, את הבדיקות יש לבצע בזהירות ובשיקול דעת לאחר היוועצות עם מומחים בתחום.

אישור עקרוני
לאחר שעמדנו בתנאי הסף של הבנקים והצגנו את כל המסמכים הנדרשים (שיפורטו בהמשך) נקבל מהבנק למשכנתאות "אישור עקרוני" לזכאות ללקיחת משכנתא.
זהו האישור הראשוני שמספק הבנק, בשלב זה הבנק מאשר באופן עקרוני וראשוני את סכום המשכנתא אותו ניתן לקבל בהתחשב בנתונים האישיים שלנו, בפרטי הנכס ועלותו ובאישורים והנתונים שהצגנו.
מומלץ מאוד לקבל אישור עקרוני מבנק אחד לפחות לפני חתימה על חוזה הרכישה.
(כדי לא למצוא עצמנו במצב בו חתמנו על חוזה ולגלות מאוחר יותר שאין לנו זכאות למשכנתא מתאימה בהתאם לנתונים שהצגנו)
חשוב לדעת – בבנייה עצמית (בשונה מרכישת דירה או נכס מוכן) סכומי בכסף שישוחררו לנו מהבנק ישולמו בהתאם לאבני דרך בהתקדמות תהליך הבנייה.
כלומר, התנאים והריביות שהובטחו לנו באישור העקרוני לקבלת המשכנתא עלולים להשתנות בחלוף הזמן עם תהליך הבנייה.








במסגרת ליווי המשכנתא המומחים של קדוש משכנתאות בונים עבורכם מגוון מסלולים המתאימים לכל מסלול שחרור הכספים,
ישנה משמעות רבה מאיזה מסלול נמשוך את הכספים לקבלנים השונים.
ריביות המשכנתא עלולות להשתנות במהלך הבנייה וישנם סיכונים רבים הכרוכים בכך!

 

מסלולי משכנתאות

לפני שנכנסים לתהליך עצמו חובה להכיר את המסלולים העיקריים למשכנתאות

מסלול הפריים – ריבית הפריים
ריבית הפריים היא ריבית בסיסית הנקבעת ע"י בנק ישראל,
היא מבוססת על הריבית הבסיסית של בנק ישראל בתוספת מסוימת עליה מחליטים הבנקים.
לדוגמא: בעת כתיבת שורות אלו ריבית בנק ישראל עמדה על 0.1%, התוספת שניתנה ע"י הבנקים עמדה על 1.5% - כלומר ריבית הפריים עומדת על 1.6% .
ריבית בנק ישראל יכולה להשתנות אחת לחודש ביום חמישי האחרון של אותו החודש.
עליה או ירידה בריבית בנק ישראל תשפיע באופן ישיר על ריבית המשכנתא.

מסלול צמוד מדד
ישנם מסלולי משכנתא ה"מוצמדים" לערך משתנה כלשהו, כיום ניתן להצמיד את הריבית למדד המחירים לצרכן.
מדד המחירים לצרכן מופץ בכל ה 15 לכל חודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשקף את השינוי במחיר סל המוצרים הבסיסי בישראל.
כלומר, הוא משקף למעשה את ערכו של הכסף במשק או אם תרצו, את יוקר המחיה.
הצמדה למדד משפיעה על יתרת קרן ההלוואה שנותרה לתשלום.
כך למשל, אם אחוז המדד עולה – קרן ההלוואה שנותרה לתשלום עולה באותו האחוז.

ריבית קבועה – לא צמודת מדד
במסלול זה הריבית לא משתנה לאורך חיי המשכנתא והקרן לא צמודה לאף נתון.
מסלול זה נחשב למסלול סולידי מכיוון שהוא אינו טומן בתוכו סיכונים והפתעות,
התשלום החודשי לא ישתנה לאורך חיי המסלול או המשכנתא.
במידה ומבצעים פירעון מוקדם/מחזור משכנתא במסלול זה תיתכן עמלת פירעון מוקדם או אם תרצו – קנס, בהתאם להשוואה מול הריבית במשק (ריבית היוון)

מסלול עם ריבית משתנה כל מספר שנים
מסלול זה הוא למעשה וריאציה של מסלול הריבית הקבועה בתוספת של שני מרכיבים עיקריים:

  • כל מספר שנים קיימת תחנה בה מתעדכנת הריבית בהתאם למצב במשק,
    בתחנה זו קיימת גם תחנת/נקודת יציאה המאפשרת פירעון מוקדם ללא עמלה.
  • במקרה בו רוצים לפרוע את ההלוואה שלא בתחנה, עמלת הפירעון מחושבת באופן יחסי לפרק הזמן שנותר עד לתחנה הבאה.

הריבית מורכבת מריבית בסיס ומרווח, המרווח קבוע לכל תקופת המשכנתא אך בכל תחנה שיעור הבסיס מתעדכן וכך משתנה גם ריבית המשכנתא כולה.
לדוגמא: משכנתא שנלקחה בריבית של 3% הבנויה מריבית בסיס של 2% ומרווח של 1% - לאחר שנתיים ישנה תחנה אך ריבית הבסיס עלתה ל 3% ולכן הריבית החדשה לאחר התחנה תהיה 3% בתוספת 1% - ריבית של 4%.

 

טפסים ואישורים הנדרשים להגשת הבקשה

ישנם מספר טפסים ואישורים שעלינו להשיג לפני הגשת הבקשה ונדרש להציגם בבנק:

  • תעודות זהות של מגישי הבקשה
  • תלושי שכר ופירוט התנועות בחשבון העו"ש של המבקשים
  • אישורי זכויות של המבקשים
  • חתימת עו"ד ונוטריון
  • היתרי בנייה תקפים לנכס עליו מבקשים את המשכנתא
  • הסכם שיתוף (רלוונטי לבית דו משפחתי)
  • הערכת שמאי של הנכס אותו מתכננים לבנות
  • גרמושקה חתומה

 

עלויות נלוות שכדאי לקחת בחשבון

כאשר אנחנו מנסים לאמוד את עלויות הבנייה קיימים מספר גורמים שלקוחות רבים שוכחים לקחת בחשבון ועלולים לשנות את המשוואה ולהוסיף עלויות שיגרמו לנו לחרוג מהתקציב וחשוב לקחת בחשבון:

  • מס רכישה – בעת רכישת הקרקע
  • דמי פתיחת תיק – עמלת הבנק בדרך כלל בערך של 0.25% מהמשכנתא
  • עלות בדיקת שמאי – בדרך כלל 600-2000 ₪, תלוי בסוג, בערך הנכס ובבנק
  • אגרה לרשם המשכונות – 270 ₪
  • אגרה לטאבו, מנהל מקרקעי ישראל – 500 ₪
  • ביטוח "בנה ביתך" לבונה הפרטי – יש לרכוש פוליסה לפני תחילת הבנייה.
  • הוצאות בירוקרטיה שונות (היתרים, תשלום לוועדות וכדומה)
  • בעבודה על קבלן מפתח – יתרת תשלום הצמודה למדד תשומות הבנייה
  • ביטוח מבנה – לאחר סיום הבנייה
  • ביטוח משכנתא – הכולל ביטוח חיים עם שחרור הכספים הראשוניים
  • תוספות לסיום הבנייה – כמו פיתוח השטח, הובלה, שדרוגים, עבודות גבס ותוספות דקורטיביות לבית.

 

משכנתא לבנייה פרטית – מה ההבדל?

בקניית דירה חדשה אנחנו יודעים בדרך כלל מראש מהן העלויות הכלולות ברכישה (עלות הנכס + תוספות ושדרוגים)
משכנתא לבנייה פרטית מורכבת ושונה לחלוטין ממשכנתא רגילה, התכנון הפיננסי וההתנהלות מול הבנקים הם בעלי משמעות קריטית להצלחת התהליך.

מסגרת הבניה
בשונה ממשכנתאות רגילות בה אנחנו רוכשים את הנכס מקבלן או מבעלי הנכס והבנק מעביר את הסכום ישירות למוכר תמורת הנכס – בבנייה פרטית הכסף מגיע לחשבון הבנק שלנו הבונים.
להבדל זה משמעות מכרעת ומספר השלכות:

  • חשוב מאוד לוודא שתכנון התקציב הוא מדויק על מנת לא להיקלע למצב בו חסרים כספים שימנעו מאתנו את השלמת הפרויקט ובניית הבית.
    מכיוון שהכספים מגיעים עם התקדמות הבנייה – תכנון לא נכון או אי עמידה בתכנון עלולים לגרום לכך שלא תסיימו את תהליך, אף אחד לא רוצה למצוא את עצמו בכזה מצב.
  • כל התנהלות התשלומים היא באחריות הבונה!
    מתי ילשלם לבעלי המקצוע, מתי לגשת לבנק ובאיזו תדירות על מנת למשוך כספים וכו'.
    פעולות שגויות והחלטות לא נכונות עלולות לגרום להפסד מיותר של כספים ואף לעיכוב או להפסקת הבנייה.

תנאי המשכנתא
במשכנתא רגילה – מרגע שקיבלנו אישור עקרוני לקבלת המשכנתא הבנק מחוייב למעשה לתנאים שנחתמו.
לעומת זאת, בתהליך בניית בית לא תמיד מובטחים לנו התנאים שסוכמו בהתחלה.
מדוע?
מכיוון שכל ריבית מורכבת מ"עוגן" ו"מרווח" – המרווח הוא טווח הרווח של הבנק והוא קבוע לאורך שנים, העוגן הוא מרכיב הריבית והוא משתנה על פי עדכוני בנק ישראל ולכן עלול להשתנות פעמים רבות במשך הבנייה ולגרום לעליית הריבית על המשכנתא שלנו.
לכן ישנה חשיבות ומשמעות רבה לעיתוי בו נחליט למשוך את הכספים ולסכומים שנמשוך לאורך תהליך הבנייה.
יש לקחת כמובן בחשבון את המסלולים המתאימים לכל משיכה בהתאם לרמת הסיכון והצפי.

שחרור כספים
בבנייה פרטית כספי הבנק משוחררים לרוב בחמישה שלבי בנייה:

  • סיום היסודות
  • גמר שלד
  • טיח וריצוף
  • גימור פנים
  • גמר הבנייה (טופס 4)

כלומר, אנחנו לא מקבלים את כל הכסף בפעימה אחת אלא רק בהתאם לשבי הבנייה, מה שמשאיר בידינו את ההתנהלות הפיננסית והעיתוי הנכון למשיכת הכספים והתשלומים לקבלנים, לאנשי המקצוע השונים ולרכישת חומרי הבנייה,
התנהלות לא נכונה עלולה לתקוע אותנו באחד השלבים.
לעומת זאת, אם נתנהל בחכמה נוכל אף להישאר עם רזרבות שימשו אותנו לסגירת הלוואות, רכישת תוספות וכדומה.

 

לסיכום
משכנתא הוא שלב בתהליך הבנייה שמרבית הבונים לא יכולים לוותר עליו.
בתהליך הבנייה אנחנו יכולים לחרוש חצי מדינה כדי לחסוך מאות או אלפי שקלים על חיפוי הקיר שבחרנו, על האמבטיה שרצינו או על המטבח עליו חלמנו.
בונים רבים מוותרים על הזכות שלהם לקבל ייעוץ בתחום המשכנתא – הסכום הכי גדול שאתם הולכים כנראה לקחת בחיים.
מרבית הלקוחות חוששים להתעסק עם הנושא בגלל חוסר הבנה ונוטים לסמוך על הבנקים שיבצעו עבורם את המהלכים החשובים וגרוע מכך – נוהגים לשמוע בעצותיהם של חברים "מומחים" שלקחו בעצמם משכנתא.
זכרו, מה שנכון לאדם אחד לא בהכרח נכון לאדם אחר.
עלויות בנייה, זמני ביצוע פרויקטים, תנאי מימון אישיים ואף מצב השוק מבחינת ריביות ונהלים – כל אלו משתנים בין לקוח ללקוח ובהתאם לסוג וגודל הבית ולתקופת לקיחת המשכנתא.
לכן חשוב מאוד לקחת ייעוץ אישי למשכנתא ממומחים בתחום ומומלץ לעשות זאת בעזרת מומחים בעלי וותק וניסיון בתחום הבנייה הפרטית.
בחירה נכונה של מסלול המתאים לנו ולצרכים שלנו יכולים לחסוך לנו מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא ולכן אסור לוותר על ייעוץ מקצועי בתחום.

 

טיפים של מומחים לחברי בונים יחד

  • ריבית היא פרמטר אחד מני רבים בבחירת משכנתא,
    85% מהחיסכון נובע בדרך כלל מפרמטרים חשובים יותר בתמהיל.

  • חברים שלכם קיבלו משכנתא בתנאים מסוימים?
    לא בטוח שגם לכם הם מתאימים,
    כל מקרה הוא אישי ויש לבחון אותו בהתאם.

  • אל תסתנוורו מהנחת דמי פתיחת תיק או הנחה על שמאות וכדומה,
    גם אם מקבלים לפעמים את השמאות ללא עלות כתמריץ לסגירת העסקה.
    מדובר ב"כסף קטן" לעומת תנאי המשכנתא והתשלום לאורך השנים.

  • לפני הזמנת שמאי בצעו סקר קטן בסביבתכם ובדקו הערכות שמאי לפרויקטים בעלי נתונים הדומים לנתונים שלכם.

  • תנאי המשכנתא ושווי הבית שונים לגמרי לאחר הבנייה, לכן לעתים מומלץ לבחון אפשרות של מחזור המשכנתא.

  • אל תהיו פזיזים ואל תרוצו לבד לבנקים!
    יתכן שמשפט אחד, נתון אחד או מהלך שגוי שלכם יסגרו בפניכם דלתות שתצטרכו לעבור בהמשך הדרך.

  • אין לחתום על שום חוזה או התחייבות מול גורם כלשהו טרם השגת האישור העקרוני מהבנק!

  • ריביות המשכנתא עלו לאחרונה באופן משמעותי ומגמת העלייה נמשכת.
    לכן, אם אתם זקוקים למשכנתא אל תמתינו – פנו לייעוץ.





 
המשיכו לקרוא...
mobile baner